Апартаменты с целью инвестиций

Недвижимость является популярным объектом инвестирования и сохранения собственных средств. Вариантом, набирающим популярность, является вложение денег в покупку апартаментов в апарт-отелях. Причины очевидны: сниженная стоимость на 10-30% по сравнению с квартирами и активный рост данного сегмента рынка. Рассмотрим, как работает этот финансовый инструмент и на какую доходность можно претендовать.

Что представляет собой апарт-отель?

Апарт-отели или «доходные» дома являются распространенным вариантом размещения в развитых странах мира, особенно в Европе. В России эта индустрия находится на этапе становления. Первые аналогичные объекты появились в 2011 году в Москве. Сейчас их география более широкая и включает крупные города страны, особенно с развитым направлением туризма.

Относятся к коммерческой недвижимости гостиничного типа. Такие здания представляют собой номера по аналогии с квартирами, принадлежащие разным собственникам. С учетом интереса к этой отрасли с 2020 года им присваивается класс звездности.

Организационными вопросами и загрузкой отеля занимается управляющая компания, выступающая оператором услуг. Помимо содержания объекта и ведения переговоров с инвесторами в ее задачи входит привлечение потенциальных клиентов для обеспечения заполняемости номерного фонда на уровне 65-70%. 

Почему растет спрос на апартаменты?

Основная цель покупки такой недвижимости сводится к безопасному вложению средств. Инвестирование привлекает за счет сниженной цены, особенно на этапе возведения объекта, и быстрого срока окупаемости (при правильном выборе с учетом месторасположения и основной целевой аудитории).

К другим доводам в пользу инвестирования в апарт-отели можно отнести:

1. Все вопросы с поиском арендаторов и обслуживанием здания являются зоной ответственности управляющей компании. Не нужно тратить деньги на рекламу, самостоятельное заселение, клининг и косметический ремонт помещений.
2. Возможность выбрать программу «гарантированной доходности».
3. При желании можно оперативно продать. 
4. С каждым годом стоимость недвижимости повышается, особенно при удачном расположении в центре туристических или деловых поездок.

Из-за статуса коммерческой недвижимости такие объекты редко приобретают семьи с детьми, что обусловлено со сложностями в регистрации. Однако, апартаменты привлекают внимание одиноких людей, в частности, студентов, пенсионеров, рассматривающих их как полноценный вариант проживания.

Основные отличия апартаментов от квартир

1. По правовому статусу. Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них запрещена регистрация частных лиц. Это существенный минус, не позволяющий приобретать объекты для собственных нужд. Девелопер на законных основаниях может не создавать инфраструктуру, необходимую для комфортного проживания, а именно: обеспечение детскими садами и школами, больницами, аптеками и магазинами.
2. По размеру коммунальных услуг. По сравнению с квартирой аналогичной площади стоимость услуг ЖКХ в апартаментах на 15 – 25% выше, что опять объясняется статусом нежилого помещения.
3. По налогу на недвижимость. Налог по квартире составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов эта величина повышена до 0,5%, а в ряде случаев достигает 2%. Особенно существенный платеж по элитным объектам столицы и крупных городов России. По данным аналитического центра ЦИАН, высокие налоги — самая распространенная причина продажи таких помещений.
4. Стоимость. Такую недвижимость можно купить дешевле на 10-25% по сравнению с квартирами идентичной площади и расположения. 
5. Доступность заемных средств для покупки. Федеральные ипотечные программы со сниженной ставкой не распространяются на апартаменты, что является одной из причин повышенного спроса именно на квартиры. Для этой категории недвижимости банки рекомендуют рассматривать классические кредитные продукты на покупку нежилых помещений, по которым зачастую ставка выше.
6. Получение налогового вычета. По апартаментам не предусмотрено из-за статуса нежилых помещений. Также при приобретении объектов нельзя использовать материнский капитал и иные субсидии от государства. 

Стратегии инвестирования

1. Консервативный подход. Владельцы апартаментов могут заключить договор с управляющей компанией и получать пассивный доход от инвестирования. В этом случае рекомендуется оформить статус индивидуального предпринимателя, чтобы оплачивать налог в размере 6% годовых, а не 13%, установленный для физических лиц.
2. Альтернативный подход. Подразумевает приобретение апартаментов на этапе возведения и сдача их самостоятельно при вводе в эксплуатацию. Для этого варианта характерна более высокая доходность, поскольку нет расходов на оплату услуг управляющей компании. Однако, заниматься привлечением арендаторов и их обслуживанием придется самостоятельно. 
3. Рискованный (агрессивный) подход. Подразумевает приобретение апартаментов на ранних стадиях строительства, в том числе на этапе котлована. При вводе в эксплуатацию стоимость объектов может вырасти в несколько раз. Инвестор может получить доход как от продажи недвижимости, так и от сдачи в аренду. Важно внимательно отнестись к выбору девелопера, поскольку для данных проектов характерны высокая доля заморозки и большое количество обманутых дольщиков.
4. Заключение программы «гарантированного» дохода. При покупке недвижимости в готовом комплексе можно выбрать одну из программ «гарантированных» выплат (обычно информация размещается на официальном сайте). Суть проекта сводится к фиксированной доходности в течение 3-5 лет в размере от 20 до 40 тысяч рублей. При согласии с условиями оформляется  договор-оферта. 

На какую доходность можно рассчитывать?

По аналитическим данным, средний рост стоимости жилья на рынке недвижимости составляет примерно 20%. Что касается цены на апартаменты, то здесь это значение варьируется от 28 до 58%. При этом максимальный темп обусловлен изначально низкой стартовой стоимостью.

Число строящихся апарт-отелей продолжает интенсивно расти. По прогнозам в 2023 году их количество увеличится в 5 раз по сравнению с 2019 годом. Такое расширение бизнеса обусловлено различными причинами:

• переориентацией отечественного рынка на внутренний туризм;
• приобретением апартаментов для личного проживания;
• прогнозированием принятия законопроекта, позволяющего владельцам регистрироваться в данных помещениях.

Что касается средней доходности от инвестирования в апартаменты, то ее величина принимает значение от 6 до 10% в год в зависимости от расположения отеля, активности управляющей компании и выбранной стратегии. Для данного направления бизнеса характерна сезонность. В частности, в туристический сезон можно рассчитывать на повышенный доход, в то время как в другие месяцы возможна просадка.

По программе «гарантированная доходность» владельцам апартаментов можно рассчитывать на средний доход 8-10% годовых. Фиксированная сумма перечисляется на ежемесячной основе, независимо от заполняемости номерного фонда и иных факторов.

Возможные риски для инвесторов

Основные риски связаны с приобретением объекта недвижимости на этапе строительства. Помимо затягивания сроков, возможна полная заморозка проекта или банкротство застройщика. Особенно в невыгодном положении окажутся инвесторы, оформившие кредит для покупки апартаментов. Перед вложением средств рекомендуем оценить благонадежность девелопера, месторасположение отеля и ознакомиться с бизнес-планом в части качества материалов и внутренней отделки.

Следующий риск связан с простаиванием апартаментов. При отсутствии спроса или неактивных действиях управляющей компании можно не сразу выйти на прогнозную доходность. Пересмотрите стратегию инвестирования и уделите внимание рекламе.

В России апарт-отели начинают появляться во многих городах-центрах туризма и деловой активности. Аналитика прогнозов показывает интенсивный спрос на объекты в перспективе. На данный момент вложение средств в апартаменты является хорошим финансовым инструментом инвестирования, особенно при правильном выборе месторасположения и девелопера.