Программа трейд-ин для обмена старой квартиры на жилье в новостройке

Схема продаж трейд-ин давно и успешно работает в автомобильном бизнесе. Владелец получает новый автомобиль, сдавая в счет ее оплаты старую машину. На рынке недвижимости Москвы сделки подобного рода появились в 2009 году. Затем успешный опыт распространился в других крупных городах России. 

Во время экономического кризиса, начавшегося в 2008 году, спрос на жилье в новостройках резко снизился. С целью активизации продажи квартиры и привлечения новых клиентов застройщики запустили схему трейд-ин.

Дословный перевод с английского языка trade-in трактует как «обмен в», т.е. человек получает новую квартиру в новостройке в обмен на старую. Специалисты по продаже недвижимости не считают эту схему самой популярной, но работает она активно и успешно. 

Практически все крупные застройщики столицы используют трейд-ин в работе. С каждым годом растет число желающих воспользоваться возможностью улучшить жилищные условия.

Причины роста популярности трейд-ин

В современных условиях главенствуют три причины активизации заключения сделок по системе взаимозачетов:

• Падение доходности населения. Далеко не каждая семья в состоянии накопить денег на новую квартиру высокого класса комфортности.
• Закредитованность людей. Большие суммы, извлекаемые из бюджета семьи, идут на оплату кредитов. Не получается быстро собрать немалую сумму на новое удобное жилье.
• Появление льготной ипотеки 6,5%, которая сделала платежи по ипотечным кредитам более доступными.

На рынке недвижимости растет интерес к альтернативным сделкам. Эскроу-счета, гарантирующие безопасность сделок с возводимыми объектами, снижение ипотечных ставок послужили привлекающим фактором для потенциальных покупателей новеньких квартир взамен имеющихся старых.

Услуга «квартира в трейд-ин»

Суть схемы состоит в заключении двух договоров между владельцем жилья и застройщиком. Первый – это разрешение хозяина недвижимости на продажу жилья, выдаваемое застройщику или его представителю. Второй – согласие, что вырученные от реализации средства будут использованы для погашения стоимости новой квартиры и внесение, если потребуется, необходимой доплаты. На недостающую сумму доплаты покупатель может взять в банке ипотечный кредит.

Схема несложная, но есть в этом взаимозачете некоторые нюансы, которые нужно учесть тем, кто задумывается о покупке нового жилья по схеме trade-in. Условия предоставления этой услуги у компаний-продавцов бывают разными.

Фиксирование стоимости будущей квартиры на время продажи вторичного жилья

Лучшим вариантом для покупателя будет бронирование выбранной конкретной квартиры и фиксация ее стоимости на все время, пока не будет продана старая. Клиент может спокойно жить в своей квартире и не беспокоиться о том, что за время реализации его жилья цены на новостройку поднимутся. Если учесть темпы роста на недвижимость в последнее время, это очень важный момент. Нередки случаи, когда за зарезервированную квартиру покупатели доплачивали сотни тысяч рублей.

Девелоперам невыгодно работать на таких условиях, поэтому они чаще предлагают только бронирование понравившегося клиенту жилья в новостройке. В этом случае продавцы квартир вынуждены опускать ценник на старое жилье, чтобы реализовать его в короткие сроки. Это приводит к финансовым потерям и снижению выгоды от сделки.

Некоторые агентства, работающие по программе трейд-ин, устанавливают конкретные сроки продажи недвижимости. Обычно этот срок составляет 3 месяца (90 дней). За обозначенный период стоимость приобретаемой в новостройке недвижимости изменяться для клиента не будет. Как показывает практика, времени бывает достаточно, чтобы осуществить сделку.

Застройщик делает скидку на покупку жилья в новостройке

Строителям выгодно продать квартиры быстрее. Покупателям, приобретающим жилье по программе трейд-ин, они делают скидки в 1-2% от стоимости недвижимости. Учитывая немалую цену квадратных метров, особенно элитных, небольшой процент выливается в приличную сумму.

Принцип «одного окна»

Человек тратит минимум времени на обмен старой жилплощади на новую. После заключения договоров и оформления документов за дело берутся профессионалы. Остается лишь дождаться результатов их работы.

Специалисты в сфере недвижимости проведут юридическую проверку реализуемой недвижимости. Наличие обременений в виде вложенного в покупку материнского капитала, непогашенного ипотечного кредита, долгов по коммунальным платежам, наличию нескольких собственников не станут препятствием к продаже. После освобождения квартиры жильцами, компания делает в ней косметический ремонт и продает на рынке.

Усовершенствование механизмов трейд-ин привлекает к системе новых клиентов. В Москве за несколько предыдущих лет существенно повысилась стоимость выкупаемых квартир, а застройщики за новые квартиры снижают цены уже до 3%. Услуги подбора нового жилья и юридическое сопровождение сделки для клиента бесплатны. Прибавив к этому отсутствие лишних хлопот и траты времени, увидим причину роста популярности trade-in программы.

Выгодна она и для агентств, получающих от сделок сотни миллионов прибыли – до 20% от общего объема продаж компаний. В Москве 80% фирм-застройщиков предлагают покупателям участие в схеме трейд-ин. Более четверти сделок с недвижимостью происходит по этой программе.

Дисконт при выкупе квартир уменьшается

Дисконт, или вычет из стоимости продаваемой недвижимости определенной суммы, требующейся для продажи старого жилья за короткий срок, стал ниже. Несколько лет назад, до начала пандемии, разница между ценой квартиры, продаваемой по программе трейд-ин, и ее стоимостью на свободном рынке недвижимости составляла 7-8%. В начале 20-х годов этот показатель снизился до 5%. Учитываю скидку застройщика на жилплощадь в новостройке, финансовые потери клиента будут минимальны.

Какая квартира может участвовать в программе трейд-ин

Не всякое жилье можно продавать по взаимозачету. Для таких сделок существуют следующие ограничения:

• Не принимаются к рассмотрению на участие «не квартиры», т.е. комнаты в коммунальных квартирах или общежитиях, доли собственности и т.д. В программе участвует только полноценная жилая недвижимость.
• Не рассматривается квартира в старых, ветхих домах, расположенных в отдаленных или неблагополучных районах города.
• Квартира должна находиться в собственности участника сделки.
• Продаваемая квартира должна быть расположена в том городе, в котором проводится сделка.

Объект недвижимости к совершению сделки должен иметь полную юридическую чистоту. В ней никто не должен быть зарегистрирован, все временно проживающие сняты с регистрационного учета. Через запрашиваемую в Едином государственном реестре выписку проверяется история регистраций в квартире, просматриваются все сделки с проверяемой недвижимостью. Доподлинно проверяется отсутствие или наличие притязаний на жилье третьих лиц, судебных процессов в отношении его.

Собственник обязан предоставить неоспоримое подтверждение права на квартиру. К числу подтверждающих документов относится договор купли-продажи, решение суда и т.п.

Обязателен документ, удостоверяющий личность продавца и одновременно покупателя. Обычно это паспорт. Владелец должен получить согласие супруги (супруга) на совершение сделок с недвижимостью, заверенное нотариусом. Требуется наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о подтверждении дееспособности клиента.

Минусы трейд-ин

Помимо того, что не каждая квартира может участвовать в программе, есть и другие отрицательные моменты. Они настораживают потенциальных клиентов, желающих обменять квартиру по взаимозачету на более комфортное жилье. Но если учесть все особенности сделки – как положительные, так и отрицательные, несложно избежать неприятных эпизодов.

На что обратить внимание.

• На величину дисконта, с которым придется столкнуться.

При его тенденции к снижению, некоторые недобросовестные компании пытаются навязать клиенту дисконт в 20-25%. Объясняют снижение стоимости недвижимости срочностью ее продажи, но совсем необязательно, что в этом есть необходимость. Поэтому участие в сделке трейд-ин лучше проводить с проверенными и надежными компаниями, имеющими на рынке недвижимости положительную репутацию.

• Отсутствие широкого выбора квартир для сделки.

Этот момент также зависит от порядочности агентства. Случается, что для продажи по сделке трейд-ин клиентам предлагают только те объекты, в продаже которых заинтересован продавец. Здесь поможет прямой контакт с застройщиком, знакомство с общим ассортиментом квартир в выбранном для покупки жилом комплексе.

• Подробное обсуждение и документальное оформление сроков проживания в старой квартире.

Сделка по схеме трейд-ин часто заключается на этапе, когда застройщик еще не завершил строительство дома. Покупатель должен дождаться, пока строительство завершится, и объект будет сдан в эксплуатацию. В случае затянувшегося процесса у клиента могут возникнуть проблемы. Если он заключил договор о том, что занимать старую квартиру он обязан не более 90 дней, то агентство имеет право попросить освободить территорию. И покупатель в ожидании нового жилья вынужден будет снимать квартиру. Проще, когда у покупателя не единственная жилплощадь, а свободная квартира, полученная, например, в наследство.

При поиске партнера для сделки trade-in выбирайте крупных, известных застройщиков. У них отлажена система поиска покупателей недвижимости, результативно работает реклама, имеются средства для выкупа жилья. Они дорожат достигнутой положительной репутацией и стараются, чтобы все стороны оставались довольны их работой.

В любой сделке с квартирой, включая вариант трейд-ин, присутствует определенная доля риска. В помощь всем серьезный подход к ее совершению, тщательный выбор компании, внимательность при заключении договоров. Без стеснения изучайте, спрашивайте, консультируйтесь со специалистами. Цена вопроса высока – благополучие и уровень жизни вас и вашей семьи.