Отличие апартаментов от квартиры

Апартаменты принципиально не отличаются от квартир. В них есть все необходимое для комфортного проживания. А вот с оформлением такой недвижимости и пропиской могут возникнуть проблемы. С ними полезно будет заранее разобраться. 

Что такое апартаменты и какие они бывают?

С юридической точки зрения это нежилая коммерческая недвижимость. В таких помещениях обычно созданы все необходимые условия для проживания.

Застройщику не всегда удается купить подходящую землю под жилищное строительство. Зато может найтись хороший участок под офисное здание. Если компания выкупает его и возводит дом, официально в нем нет квартир. Их заменяют апартаменты, в которых тоже комфортно жить семьями.

Сегодня примерно ¼ всех предложений о покупке и продаже в новостройках в Москве – как раз апартаменты. На сегодня их юридический статус не уточнен. С одной стороны помещения используются для проживания, но официально жильем не являются. 

Периодически в Госдуме предлагаются законопроекты о новом правовом статусе апартаментов. Планируется приравнять их к квартирам и сделать так, чтобы на помещения распространялось действие Жилого кодекса. 

На данный момент для государства апартаменты остаются коммерческой недвижимостью. Даже если они находятся в многоквартирном доме с собственной управляющей компанией, почтовыми ящиками и детскими площадками во дворе.

Выделяют 4 основных вида зданий с апартаментами:

• Апарт-отели. Это апартаменты, напоминающие гостиничные номера, но больше них по размеру. Помещение делится сразу на несколько комнат с санузлом, может иметь как полноценную кухню, так и лишь небольшой уголок для приготовления еды. Желающие обычно арендуют такое жилье на короткий срок, и могут пользоваться дополнительными услугами от апарт-отеля вроде приготовления еды и уборки.
• Кондоминиум отели. Этот вариант редко встречается в Москве и в целом в странах СНГ. Кондоминиум подразумевает единое владение собственником и землей, и всеми объектами на ней. Помещения в таких отелях допускается выкупать для проживания или сдачи другим людям.
• Многофункциональные комплексы. Апартаменты здесь максимально похожи на обычные квартиры. Располагаются они не в гостиницах, а в офисных зданиях или других коммерческих объектах, изначально не предназначенных для проживания. 
• Коливинги. Это относительно новый класс недвижимости, что-то среднее между общежитием и коворкингом. Представляет собой своеобразный инкубатор, где молодые люди живут, работают и взаимодействуют друг с другом. У каждого жителя имеется отдельное приватное пространство — одна или несколько комнат, а все остальные зоны (кухни, санузлы, рабочие зоны, места отдыха) общие.

Даже если здание гостиничного типа выглядит как стандартный многоквартирный дом, его все равно нельзя считать жильем. Соответственно на него не будут распространяться требования по наличию лифтов, высотности постройки и ее безопасности, звукоизоляции, освещению. Поэтому застройщики так любят апартаменты и готовы предлагать на них цены ниже, чем на квартиры.

Независимо от своего вида апартаменты часто имеют свободную планировку внутри. Важно учесть, при любой перепланировке не обойтись без согласования по нормативам коммерческой недвижимости. Это достаточно сложный и длительный процесс.

Отличия апартаментов от обычной квартиры

На первый взгляд бывает сложно определить, апартаменты перед покупателем или квартиры. Некоторые риелторы могут уклончиво отвечать на прямые вопросы потенциальных клиентов.

Чтобы правильно определить тип помещения, стоит заглянуть в проектную декларацию, которая всегда есть на сайте застройщика. И найти пункт: «Вид строящегося (создаваемого) объекта недвижимости». Напротив него будет стоять нужная пометка: «Жилое» или «Нежилое здание». Это и есть главная разница между апартаментами и квартирой. Отыскать пометку получится и в других документах на недвижимость. Ведь квартира – это жилое помещение, а апартаменты – коммерческое (нежилое). Со всеми сопутствующими законодательными особенностями. Но есть и другие не менее важные отличия апартаментов от квартиры. 

Регистрация жильцов

Если жители квартир могут оформить прописку (постоянную регистрацию), то в случае с апартаментами это невозможно. Особенно, если здание строилось на земельном участке, предназначенном для офисов.

Есть исключение – апартаменты в отелях и гостиницах. В них допускается оформление временной регистрации на 5 лет. После этого срока ее можно продлить.

Налоги

Сумма ежегодного налога на имущество для собственников недвижимости зависит от ее кадастровой стоимости. Для владельцев квартир – это 0,1-0,15%. При расчетах из общей площади жилья вычитается еще 20 м². А налог платится с оставшегося пространства.

С апартаментами налоги получаются в несколько раз выше. При их расчете учитывается назначение земли. Если она предназначена для гостиниц и отелей, то платится 0,5%, если для зданий общественно-делового назначения, то и вовсе – 2%. И никакие дополнительные квадратные метры из общей площади не вычитаются.

Еще один важный момент: за покупку апартаментов не полагаются налоговые вычеты. Материнский капитал на них также потратить невозможно. 

Коммунальные платежи

Платить за «коммуналку» в апартаментах приходится примерно на 20-30% больше. Все дело в контроле тарифов за свет, газ, воду и другие услуги государством. В обычных квартирах он осуществляется довольно строго. А вот в апартаментах – без должного внимания. Поэтому тарифы будут зависеть от типа здания и жадности управляющей компании. 

Требования к помещениям, инфраструктура

Жилые дома запрещается строить вблизи промышленных предприятий. Рядом обязательно должно быть достаточное количество детских садов, школ и больниц.

Также к обычным квартирам предъявляется множество требований – от уровня шума до наклона лестниц в подъезде. Застройщик обязан все их учитывать при постройке дома.

К апартаментам требований гораздо меньше, чем к квартирам, они мягче. Такие постройки вполне могут располагаться рядом с фабрикой или заводом и далеко от ближайшей школы или больницы.

Ипотека

И квартиру, и апартаменты удастся приобрести в ипотеку. Но вот на господдержку можно рассчитывать только в первом случае. 

Правила использования

В квартирах по закону нельзя организовать магазин или начать использовать ее как отель. Есть и несколько важных правил, которые должны соблюдать все жильцы. Например, не шуметь после 23.00.

На апартаменты такие правила не распространяются. Их можно по желанию превратить в гостиницу или офис, закатывать шумные вечеринки, не опасаясь приезда полиции.

Стоимость

Апартаменты стоят примерно на 10-20 процентов дешевле квартир. В редких случаях в Москве эта разница доходит даже до 40-50%.

Все потому, что земля для жилых домов всегда более дорогая. И строить их сложнее, затратнее. Нужно учитывать множество требований и ограничений. 

Плюсы и минусы апартаментов

После изучения отличий может показаться, что апартаменты проигрывают квартирам почти по всем пунктам. Но на самом деле у таких помещений есть и плюсы:

• Доступность. Цена на апартаменты ниже, чем на квартиру, а, значит, их сможет позволить себе приобрести большее количество людей.
• Дополнительные услуги. Если это сервисные апартаменты или апарт-отель, то проживающие могут значительно облегчить себе жизнь, заказывая, например, обеды в номер и уборку.
• Удобное расположение. Требований к земле для постройки апартаментов выдвигается немного, поэтому они могут возводиться в самом центре города или, наоборот, далеко за его пределами в экологически чистых зонах. Однако земли в черте города под жилую застройку сейчас практически нет, поэтому покупка земельного участка под строительство апарт-комплекса практически единственная возможность построить проект премиум и выше класса.
• Возможность выгодной сдачи в аренду. Стоят апартаменты дешевле обычных квартир. А вот их аренда всегда дороже благодаря удобному расположению в лучших районах города. 
• Свободная планировка апартаментов. Она предусмотрена у большинства вариантов апартаментов. И позволяет обустраивать в них нужное количество комнат желаемого размера. Например, добавлять игровые, рабочие или спортивные зоны.
• Невозможность изъятия имущества за долги. Как уже обсуждалось выше, апартаменты не относятся к жилой недвижимости. А, значит, государство не может взыскать их в счет неуплаченных долгов, как квартиру.

Сегодня апартаменты – это популярный вариант недвижимости среди покупателей, которые в первую очередь ценят удобное расположения своего дома. А также ищут способы сэкономить на его покупке.

Основные минусы апартаментов:

• Проблемы с пропиской. В здании гостиницы удастся прописаться временно, а вот в офисном или на территории бывших производственных и коммерческих объектов такая возможность отсутствует. Значит, при проживании в таком жилье у их владельца или арендатора могут возникнуть проблемы с работой, обслуживанием в поликлинике, записью ребенка в школу.
• Высокий налог на имущество и дорогие коммунальные услуги апартаментов. Больше придется платить сразу и за свет, и за газ, и за воду. А если отказаться от счетчиков и выбрать нормативы, то счет за коммуналку и вовсе может получиться пугающим. Особенно – в апартаментах с большой площадью.
• Недоступность государственных льгот для владельцев апартаментов.
• Большие риски при покупке апартаментов. Если они приобретаются еще на этапе строительства здания, это позволяет дополнительно сэкономить. Но одновременно покупатель подвергает себя и большому риску. Он не будет законодательно защищен, например, от банкротства застройщика или замораживания строительства здания, как в случае с квартирами.
• Проблемная инфраструктура апартаментов. Забота о ней не попадает в список обязанностей застройщика такой недвижимости. Лучше самостоятельно позаботиться об этом вопросе и заранее изучить, насколько комфортным будет проживание в выбранном здании, как замена квартире.
• Сложность перепланировки апартаментов. Организовать ее можно, но придется долго согласовывать приглянувшийся вариант с учетом многочисленных норм.

Плюсов и минусов у апартаментов получилось примерно поровну. Все их важно внимательно изучить и оценить перед приобретением недвижимости.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры?

Апартаменты и квартира сильно отличаются по основным своим характеристикам. Чаще в пользу квартиры, но иногда покупка апартаментов оказывается все же более выгодным вариантом. Например, если цена такой недвижимости оказалась очень уж привлекательной, то она вполне может компенсировать дополнительные расходы на налоги и коммунальные платежи.

Приобретение апартаментов станет отличным решением, если у их владельца нет планов прожить на одном месте всю свою жизнь и обеспечить детей пропиской. Это разумное решение на определенный срок жизни, чтобы, например, переехать поближе к работе и не тратить несколько часов ежедневно на дорогу.

Часто апартаменты приобретаются и для сдачи студентам, одиноким карьеристам. В этом случае выбирается недвижимость в пешей доступности к офисным зданиям или крупному университету. Помещение апартаментов даже удастся по своему вкусу разделить сразу на несколько комнат и организовать в нем мини-хостел.

Еще один интересный вариант – открытие магазина, отеля или офиса в апартаментах. При этом, выделяя 1-2 комнаты для проживания семьи. Тогда больше не придется мучить себя утренними и вечерними пробками по дороге на работу. Это время получится потратить на более приятные занятия.

Апартаменты – это коммерческие помещения, но при желании в них вполне можно жить. Даже большой семьей с детьми и домашними питомцами.