Управление роскошью: как девелоперы «берут в заложники» покупателей элитной недвижимости

Решив стать обладателем элитной недвижимости, покупателю стоит быть готовым еще и к необходимости в дальнейшем платить за обслуживание квартиры по особому тарифу. Цифры в квитанциях при этом не регулируются государством, а, значит, владелец жилья может стать «заложником» управляющей компании (УК). 

С застройщиком не расставайтесь

Кризисы кризисами, а дорогостоящая недвижимость продолжает активно продаваться и покупаться, независимо от ситуации в стране. Сегодня более 50 компаний только в российской столице специализируются на строительстве жилых комплексов именно в элитном сегменте. Буквально каждый квартал года сдаются новые дома. И чего в них только нет — от собственных бассейнов и тренажерных залов до настоящих дворецких при входе. Обслуживание таких домов берут на себя УК. 

Дорогая недвижимость в большинстве своем остается под управлением компаний, созданных именно девелоперами. На сегодняшний день это более 2/3 от всех элитных жилых комплексов в России. Постепенно формируется и рынок независимых от застройщиков управляющих компаний, но происходит это очень медленно. Новым организациям непросто конкурировать с опытными девелоперами. Жильцы неохотно рассматривают предложения от сторонних УК, особенно если учитывать занятость обитателей элитных домов.

По закону застройщик обязан первые 20 дней после ввода недвижимости в эксплуатацию заниматься ее управлением (и может получать оплату за коммунальные услуги). Затем проводит открытый конкурс по выбору постоянной УК. 

До второго этапа дело редко доходит. Чаще жильцов просто оповещают о том, что управление домов взяла на себя компания застройщика, а собственники соглашаются на предложенные условия.

А есть ли выбор?

По российским законам собственники, независимо от категории жилья (эконом, комфорт, премиум), могут сами выбирать УК для своего дома. В случаях с элитными ЖК ими уже управляют компании, созданные или купленные девелопером. 

Сегодня почти у каждого крупного застройщика есть собственная УК. Они берут на себя управление не только жилыми домами, но и паркингами. 

Конечно, владельцам квартир могут организовать полноценное товарищество собственников жилья (ТСЖ), но это редкое решение для покупателей элитных квартир. Как правило, большинство из них не готовы тратить время и силы на организацию собраний, заниматься сбором платежей и решать различные проблемы, связанные с обслуживанием жилого комплекса. 

Что делать, если работа УК не устраивает?

Если работа управляющей компании не устраивает, не все владельцы элитной недвижимости готовы закрывать на это глаза. Запросы на смену «управленца» не всегда быстро удовлетворяются. Нередко процедура смены управляющей компании затягивается на долгие годы. Сегодня в столице можно назвать более 10 домов, беспрерывно участвующих в подобных спорах дольше 3 лет.

Чаще смены УК происходят в малоквартирных клубных домах. Этому способствуют сразу несколько факторов. Во-первых, возможность быстро достигнуть взаимопонимания между небольшим количеством собственников, во-вторых, очень высокие платежи за коммунальные услуги. 

Так, в столичном комплексе «4 солнца», состоящем из 4-х корпусов с квартирами премиум-класса, управляющая компания была все же заменена на товарищество собственников жилья. После этого жалобы на качество обслуживания и цены за коммунальные услуги от жильцов моментально прекратились. 

Бывает, что после решения собственников поменять УК, нынешняя начинает иначе работать: повышается качество предоставляемых услуг, снижается их стоимость. Так, в ЖК «Город столиц» собственники были недовольны управлением и высокими тарифами на коммунальные услуги. После первого же собрания, на котором присутствовал представитель УК, ситуация начала меняться. Примерно на 20 процентов снизилась стоимость содержания недвижимости.

Смена УК происходит по стандартной схеме. Для начала организовывается собрание для собственников, которые подтверждают свое решение подписями. Обычно для перемен достаточно собрать более половины голосов от владельцев жилья. Бывает, что нужное количество участников рассчитывается по площадям квартир. Тогда требуется собрать тех собственников, которые владеют более 50% площадей.

Интересно, что даже создание товарищества собственников жилья не означает автоматическое окончание сотрудничества с управляющей компанией. С ней должен отдельно расторгнуть договор каждый владелец квартиры.

Управляющие компании — прибыльный бизнес

Замена УК, например, на ТСЖ — непростое дело не только из-за нежелания обычных собственников вникать в важные организационные вопросы и участвовать в решении проблем дома. Для начала работы товарищества требуется нанять минимум 10 человек персонала и выделить им средства на зарплаты, а это приблизительно 10% всего дохода УК. Обычно у управляющей компании сразу набран весь необходимый опытный персонал и рассчитаны средства на зарплаты для них. 

Еще одна проблема — много пустующих квартир в жилом комплексе. Они или остаются не раскупленными, или просто приобретаются собственниками как выгодные инвестиции. А, значит, владельцы таких квартир не принимают активное участие в жизни дома. Поэтому управление ими автоматически достается компании застройщика. А дальше могут выбираться любые тарифы на коммунальные услуги без какого-либо участия жильцов, даже завышенные в несколько раз. 

Если собственниками замечаются какие-либо недоделки застройщика, то жалобы их по этим вопросам большинство УК рассматривать не спешат. Представители компаний делают все возможное, чтобы потянуть время и дождаться окончания гарантийного срока (обычно он составляет 5 лет). Только после этого замеченные недостатки устраняются, но уже за счет жильцов.

Еще один спорный момент — услуги, за которые с собственников взымается плата. Часто владельцы квартир в премиальных жилых комплексах, изучая квитанции, удивляются пунктам в ней. Например, необходимости вносить оплату за проезд по территории дома. А требования удалить их из квитанции заканчиваются длительными судебными процессами с управляющей компанией. Все потому, что на сегодняшний день нет установленной предельной стоимости коммунальных услуг. 

Управление элитными домами — максимально прибыльный и активно развивающийся бизнес. В среднем за обслуживание 1 кв. м. жилья премиум-класса берется 120-150 рублей. Если же в постройке есть собственный бассейн, эта цифра может быть увеличена сразу в 2 раза. А в клубных домах на минимум квартир цена нередко доходит до 280-300 рублей за 1 кв. м. 

Какие услуги предлагает приставка «премиум»?

Управляющие компании предлагают собственникам множество разнообразных услуг:

• качественная охрана с видеонаблюдением, огороженными детскими площадками или всей территорией;
• уборка квартиры и вынос мусора;
• сервис личных помощников или консьерж-сервис (от заказа билетов в театр или на самолет до организации деловой встречи);
• доставка продуктов;
• выгул собак;
• няня.

Интересно, что именно в российских жилых комплексах премиум-класса дополнительные услуги не пользуются особым спросом среди собственников. Большинство владельцев элитных квартир имеют собственного домашнего повара, домработницу, няню, личного помощника. Они нанимаются лично собственниками без пересечений с управляющей компанией. Поэтому сервис личных помощников в ЖК в настоящее время развивается в России медленно. 

Более популярными являются услуги электриков, сантехников и других профессионалов. Если случается какая-либо неприятность, специалиста не нужно ждать часами. Например, электрик приходит моментально и меняет лампочку. Работают в обсуждаемых домах настоящие профессионалы. 

Главная проблема цен за управление домами с пометкой «премиум» заключается в том, что их не регулирует государство. Поэтому цифра в квитанции в итоге во многом будет зависеть от жадности управляющей компании. Так, выбирая для проживания элитную квартиру, только за обслуживание (без коммунальных услуг) можно заплатить до 70 тыс. рублей в месяц. Итоговая цифра зависит от того, какими конкретными услугами будут пользоваться собственники.

Стоит отметить, что большая часть ежемесячных платежей в элитных жилых комплексах уходит на охрану. Интересно, что именно эта часть расходов на обслуживание дома обычно не смущает жильцов и не становится предметом спора. Даже если стоимость охраны сильно завышена, она создает ощущение повышенной безопасности и комфорта. 

Иногда для собственников элитного жилья делаются исключения. Например, в столице можно встретить ЖК, в которых на первые 5 лет покупатели освобождаются от всех эксплуатационных расходов, кроме основных коммунальных услуг — за воду и свет по счетчикам. Правда, такие «поблажки» являются, скорее, исключением, чем нормой.

Бывает, что сами собственники, организовываясь в товарищество, пытаются всеми возможными способами снизить расходы на содержание дома. Например, известны случаи, когда в кафе, фитнес-центры и бассейны на территории ЖК начинают пускать «посторонних» клиентов. Но подобные решения также являются редкостью для подобных домов.

Опытные риэлторы отмечают, что при покупке жилья премиум-класса люди меньше всего озадачиваются суммами, ожидающие их в квитанциях в будущем. Гораздо больше их волнуют услуги, которые предлагают управляющие компании.