Инвестиции в недвижимость

Приобретение коммерческой или жилой недвижимости во все времена воспринималось как один из лучших вариантов вложения накоплений. В условиях финансовой нестабильности и волатильности рубля дорогостоящее приобретение является защитой от инфляции и инструментом получения пассивного дохода. Рассмотрим, стоит ли инвестировать в жилую недвижимость в сложившейся ситуации?

10 преимуществ в пользу инвестирования в недвижимость

1. Двойственная сущность. Это означает, что объект жилой недвижимости одновременно выступает и финансовым инструментом, и товаром, так как может использоваться для проживания или сдачи в аренду. В перспективе квартиры в престижных районах можно выгодно продать. Ни один другой актив не обладает одновременно потребительскими и финансовыми свойствами. Для примера: транспортные средства быстро амортизируются, поэтому не нужно рассматривать эту категорию для сбережения. Ценные бумаги не подлежат амортизации, но их нельзя использовать в повседневной деятельности.
2. Создание пассивного дохода. Сдача в аренду – это возможность получить стабильную прибыль с минимальными рисками. Таким критериям надежности и доходности не отвечает ни один другой инструмент, кроме банковского депозита. 
3. Стабильность. Вложение средств в недвижимость может рассматриваться как долгосрочный вариант инвестирования. Со временем квартиры не меняют свои потребительские характеристики и практически не подтверждены кризисным ситуациям в стране. Можно с уверенностью сказать, что данный товар будет востребован и через 20 лет. По сути, приобретение жилья — это хорошая альтернатива пенсионному плану накоплений.
4. Защита от инфляционных процессов. Рост цен стимулирует граждан вкладывать деньги в реальные активы. Здесь предпочтение отдается именно недвижимости, так как она хорошо борется с обесцениванием валюты.
5. Решение проблемы сохранности денег. При размещении средств во вклад страхованию государством подлежит всего 1,4 млн. рублей. В случае финансовой несостоятельности банка остальная сумма возвращается в порядке общей очереди (в ряде случаев — никогда). Весомым плюсом недвижимости выступает денежная емкость. Это значит, что можно один раз приобрести объект и не тратить время и нервы на поиск безопасного варианта. Физически квартиру или частный дом невозможно украсть.
6. Минимальные риски потери права владения. Вариантов утраты этого актива достаточно много. Однако, по сравнению с другими инструментами этих рисков меньше.
7. Наличие норм, защищающих права владельцев на уровне государства. В соответствии с законодательством недопустимо выселение должника из единственного жилья. Обманутые дольщики нередко получают компенсацию своих потерь, например: их расселяют в другие новостройки. Если сравнивать с другими инструментами, то по уровню защищенности они проигрывают. Как было сказано выше, по депозиту можно рассчитывать на возврат до 1,4 млн рублей, по ценным бумагам никаких привилегий нет.
8. Повышение материального благосостояния и финансовой устойчивости. При оформлении кредита на солидную сумму, помимо кредитной истории заявителя, банк обращает внимание на обеспеченность ликвидными активами. Квартира в престижном районе солидно повышает скоринговый балл.
9. Увеличение стоимости объекта в несколько раз. Рынок первичной и вторичной недвижимости постоянно находится в динамике. Особенно стремительный рост цен наблюдается в крупных городах и в престижных районах. В ряде случаев возможно повышение первоначальной цены в несколько раз за 5 -7 лет.
10. Экономическая обоснованность покупки за счет кредитных средств. Ипотека, субсидированные льготные ставки подталкивают к приобретению квартиры на разных этапах строительства для дальнейшей сдачи. 

Какие риски свойственны покупке недвижимости?

Инвестирование в недвижимость сопряжено с рисками. В ряде случаев можно вместо ожидаемой прибыли обременить себя низколиквидным активом. К основным причинам отсутствия положительного финансового результата можно отнести:

1. Неудачное месторасположение. Наличие вблизи производственных предприятий, неудобная транспортная развязка, отсутствие инфраструктуры могут снизить потребительский спрос. В таких районах сдача жилья не приносит большой прибыли. Другая ситуация — приобретение объекта в местности с ускоренным экономическим развитием. Если основные проекты будет приостановлены или заморожены, то на быструю окупаемость не стоит рассчитывать.
2. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся экологические катаклизмы и ухудшение состояния окружающей среды. Такие районы не пользуются спросом.
3. Искусственная амортизация. При появлении вблизи новостройки цена жилья на вторичном рынке снижается. 
4. Мошенничество. Сюда можно отнести заморозку строительства, покупку у «черных» риелторов, сотрудничество с фирмой-однодневкой и другие.
5. Признание дома аварийным. В соответствии со ст. 33 ЖК РФ собственнику должно быть предоставлено аналогичное жилье или денежная компенсация. На практике закон работает, но со значительным отставанием. Обещанные льготы можно получить спустя 10 – 15 лет.

Популярные объекты для инвестирования

Самый привлекательный и доходный вариант вложения средств для получения пассивного дохода — покупка новостройки в многоквартирном доме для сдачи. Для оперативного заключения договора аренды с потенциальными жильцами лучше приобретать квартиру с ремонтом от застройщика. На величину арендной платы влияют следующие факторы:

• транспортная доступность;
• развитость инфраструктуры;
• этаж;
• вид;
• наличие звукоизоляции;
• обустройство придомовой территории и другие.

Для быстрого получения дохода можно приобрести строящееся жилье и реализовать его сразу после ввода в эксплуатацию. Известно, что на конечном этапе стоимость увеличивается до 40% от первоначальных вложений. Эксперты по недвижимости не рекомендуют использовать эту схему за счет кредитных средств. При отсутствии спроса можно переплатить на процентах банку.

Следующим объектом по критерию прибыльности для инвестора выступает коммерческая недвижимость, которую можно сдать индивидуальным предпринимателям и организациям. Для таких сделок характерны следующие минусы:

• сложности с оформлением документов и получения разрешений от контролирующих органов;
• высокая стоимость (по востребованным активам она начинается от 5 млн рублей);
• серьезная конкуренция (при сдаче аналогичных зданий и помещений возможен демпинг для повышения уровня заполняемости); 
• необходимость оплаты налогов.

Инвестиции в зарубежную недвижимость интересны гражданам, несмотря на нестабильную геополитическую обстановку. Среди преимуществ инвестиции средств в этот объект необходимо отметить:

• ликвидность (при необходимости можно оперативно продать);
• высокую доходность (уровень арендной платы в европейских странах выше, чем в России, что привлекает сограждан);
• дополнительную прибыльность за счет волатильности рубля;
• возможность получения ряда привилегий: гражданства, вида на жительство и других.

Остановимся еще на одном варианте — приобретение парковочных мест. Данный вариант будет интересен только жителям мегаполисов. Выгода от сделки возможна при размещении таких объектов в оживленных местах.

Земельные участки также относятся к востребованным активам для инвестирования. Причины очевидны: относительно невысокая стоимость, отсутствие затрат на коммунальные услуги и ремонт, минимальные риски потери титула. Особенно ценными являются земли под строительство. 

Варианты инвестирования

Владелец может получать прибыль от приобретения недвижимости двумя способами: сдавать в аренду или перепродать. Первый вариант является более распространенным. Для него характерно ряд вариаций:

1. Долгосрочная аренда. Логика проста: достаточно найти благонадежного арендатора и заключить с ним договор. Это пассивный доход без серьезных усилий, но с невысокой доходностью. Такая схема не подходит для ипотеки, так как сомнительно, что полученные деньги смогут покрыть коммунальные платежи и ежемесячные взносы по кредиту.
2. Посуточная аренда. Более прибыльный вариант. При активной работе позволяет оперативно отбить возможные платежи по целевым займам, но требует больших усилий по поиску жильцов, их заселению и выселению.

При перепродаже интерес представляет покупка жилья на этапе котлована по сниженной стоимости до 30%. С вводом в эксплуатацию объект можно выгодно продавать. Минусы здесь очевидны: проект строительства является долгосрочным, а значит не нужно рассчитывать на быструю отдачу.

Для дальнейшей реализации можно приобрести и квартиру в плохом состоянии. При инвестиции средств в ее обустройство, замене инженерных коммуникаций можно заключить сделку с солидной наценкой. Такие объекты отслеживаются риелторами, поэтому практически отсутствуют на вторичном рынке.

Пять золотых правил инвестирования в недвижимость

1. Совершение сделки только при личном осмотре объекта и оценки его реального состояния. Недвижимость — это дорогостоящий актив, поэтому дистанционные покупки или онлайн-осмотры здесь не обоснованы. Только на месте можно правильно проанализировать расположение, уровень инфраструктуры, состояние ремонта и другие факторы, влияющие на стоимость.
2. Детальный расчет доходности. Не нужно исключать из внимания статьи, которые могут существенно снизить полученную арендную плату. Сюда можно отнести налоги, коммунальные платежи, страхование, уборку (при найме клининговой компании), затраты на содержание придомовой территории, замену общих приборов домового учета и другие.
3. При привлечении к сдаче квартиры управляющей компании можно вычесть около 25% от полученной суммы на ее услуги.
4. Проверка юридической чистоты. У каждой квартиры на рынке жилой недвижимости есть своя история, разобраться в которой не всегда легко. Утрата права собственности, изнурительные судебные тяжбы с лицами с нарушенными правами, наличие наследников, претендующих на жилье, – не исчерпывающий перечень возможных рисков. Для сопровождения исключения вероятности признания сделки недействительной рекомендуем обратиться к нашим специалистам в компании Nikoliersприбегнуть к независимой экспертизе.
5. Объективная оценка актива. Сюда включается экспертиза инженерных коммуникаций, анализ состояния крыши, фундамента и перекрытий, а также вид из окна, экологическая обстановка в местности.
6. Сотрудничество с проверенным застройщиком при покупке новостройки. При выборе партнера уделите внимание ряду параметров:

• наличию сданных проектов в срок;
• солидному сроку работы: от 7 – 9 лет;
• отсутствию негативной информации на сайтах ФССП, арбитражных судов и налоговой.

Следует ли инвестировать в жилую недвижимость в 2022 году?

Во второй половине года прогнозируется повышенный уровень инфляции. Это означает, что возрастет номинальная стоимость ликвидных активов, в том числе жилой и коммерческой недвижимости.

В целом, на рынке наблюдается замедление спроса из-за снижения уровня жизни населения, нестабильности ключевой ставки и ужесточения требований банков к потенциальным заемщикам. В частности, у ряда кредиторов отменена возможность оформления ипотеки без поручителя.

Снижение стоимости новостроек в крупных городах не планируется. Возможно, застройщики будут маскировать уменьшение цены под видом скидок и акционных предложений. На вторичном рынке возможны сделки по цене ниже среднерыночной. Такие ситуации часто встречаются при сложностях у собственника с обслуживанием второго и последующего жилья. 

У отечественного инвестора есть 2 варианта заработать:

1. Инвестиции в жилую недвижимость напрямую. Сдача квартиры в аренду — безопасный и надежный вариант сбережения средств. С учетом снижения реальных доходов граждан и сокращения количества одобренных заявок по ипотеке спрос на арендуемые активы возрастет. Можно пойти другим способом – реализовать актив на пике цены, а полученный доход вложить в другие инструменты, например: в драгоценные металлы.
2. Приобретение акций и облигаций девелоперов. Ценные бумаги показывают солидную доходность и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе. На ряд лидеров рынка практически не оказали влияние санкции и инфляция.
3. Приобретение ипотечных облигаций. Этот инструмент гарантирует высокую доходность в долгосрочной перспективе и минимальную рискованность. На отечественном рынке самым крупным агентом по выпуску этих ценных бумаг выступает Дом.РФ. Покупка возможна только квалифицированными инвесторами.

Заключение

Инвестиции в недвижимость является неплохим вариантом обеспечения сохранности средств и стабильного пассивного дохода. К этому вопросу стоит отнестись ответственно, чтобы избежать дополнительных затрат и убытков. Для выгодного приобретения актива внимательно анализируйте потребительские предпочтения, наличие драйверов развития в районах и возможные риски. Наибольшую прибыль можно получить от сдачи в аренду или перепродажи квартиры в новостройке.